Ertragswertverfahren – wie vermietete Immobilien bewertet werden.

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der Erträge, die sie langfristig erwirtschaftet – also der Mieteinnahmen. Es ist die Standardmethode für die Bewertung vermieteter Objekte und Kapitalanlagen.

Wie das Ertragswertverfahren funktioniert:

1. Jahresrohertrag: Alle Mieteinnahmen des Jahres
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (ca. 20–25 % des Rohertrags)
3. Jahresreinertrag: Was nach Kosten übrig bleibt
4. Kapitalisierung: Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz = Gebäudeertragswert
5. Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Was ist der Liegenschaftszinssatz? Der Liegenschaftszinssatz ist der marktübliche Zinssatz, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird. Er wird vom Gutachterausschuss ermittelt und variiert je nach Objektart und Lage (typisch: 2–5 % für Wohnimmobilien).

Rechenbeispiel (vereinfacht):

• Jahresnettomiete: 15.000 €
• Bewirtschaftungskosten (25 %): − 3.750 €
• Jahresreinertrag: 11.250 €
• Liegenschaftszinssatz: 3 %
• Gebäudeertragswert: 11.250 ÷ 0,03 = 375.000 €
  • Bodenwert: 80.000 €
• Ertragswert: 455.000 €

Wann wird es eingesetzt? Bei vermieteten ETWs, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien – immer dann, wenn die Rendite im Vordergrund steht.

Rechtsgrundlage: §§ 17–20 ImmoWertV

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