Beide Begriffe bezeichnen Sicherungsrechte, die Banken bei der Immobilienfinanzierung ins Grundbuch eintragen lassen. In der Praxis hat die Grundschuld die Hypothek fast vollständig verdrängt.
Die Hypothek: Die Hypothek ist streng an eine konkrete Forderung (den Kredit) gebunden. Sie sinkt mit jeder Tilgungsrate automatisch – und erlischt, wenn der Kredit abbezahlt ist. Klingt logisch, ist aber in der Praxis unpraktisch: Jede Änderung der Kreditbedingungen erfordert notarielle Anpassungen.
Die Grundschuld: Die Grundschuld ist eine abstrakte Belastung – sie ist nicht direkt an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn der Kredit teilweise abbezahlt ist. Dafür ist sie flexibler: Banken können sie für verschiedene Kredite nutzen, ohne neue Grundbucheintragungen vorzunehmen.
In der Praxis: Über 95 % aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland laufen heute über Grundschulden – nicht Hypotheken. Wer eine Immobilie finanziert, hat fast immer eine Grundschuld im Grundbuch.
Was beim Verkauf zu beachten ist: Eine eingetragene Grundschuld muss beim Verkauf entweder gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden. Für die Löschung braucht man eine Löschungsbewilligung der Bank – die auch dann noch aussteht, wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Deshalb: Prüfe frühzeitig, ob noch alte Grundschulden im Grundbuch stehen – auch von längst getilgten Krediten.
Ich prüfe das Grundbuch und weise dich rechtzeitig auf ausstehende Löschungen hin.
Rechtsgrundlage: §§ 1113–1190 BGB (Hypothek) · §§ 1191–1198 BGB (Grundschuld)
