Die Maklerprovision ist das Thema, über das am meisten geredet und am häufigsten falsch informiert wird. Manche sagen, Makler verlangen zu viel. Andere sagen, ein guter Makler ist die günstigste Entscheidung beim Immobilienverkauf. Beide haben – je nach Situation – recht. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. Ich erkläre dir in diesem Ratgeber, wie die Maklerprovision in Bremen gesetzlich geregelt ist, wer sie zahlt, wie hoch sie ist und – das ist der entscheidende Punkt – wann sie sich für dich tatsächlich rechnet. Ohne Schönfärberei, ohne Verkaufsdruck. Nur die Fakten & Tipps, die du brauchst.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Maklerrecht für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die wichtigste Änderung: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte.
Das Bestellerprinzip bedeutet konkret:
Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt – was der Regelfall ist – kann er die Provision nicht vollständig auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss mindestens denselben Anteil tragen wie der Käufer.
Was das in der Praxis bedeutet: Die übliche Regelung in Bremen ist eine hälftige Teilung. Sowohl Verkäufer als auch Käufer zahlen jeweils maximal 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. – zusammen also maximal 7,14 %.Wichtig: Diese Regelung gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken kann die Provision abweichend vereinbart werden.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bremen 2026?
Es gibt in Deutschland keine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe. Die Höhe ist verhandelbar – aber es gibt regionale Marktüblichkeiten.
Die übliche Maklerprovision in Bremen:
| Partei | Anteil | Basis |
| Verkäufer | 3,57 % inkl. MwSt. | vom Kaufpreis |
| Käufer | 3,57 % inkl. MwSt. | vom Kaufpreis |
| Gesamt | 7,14 % inkl. MwSt. |
Was das in Euro bedeutet – Beispielrechnung:
| Kaufpreis | Provision Verkäufer (3,57 %) | Provision Käufer (3,57 %) | Gesamt |
| 250.000 € | 8.925 € | 8.925 € | 17.850 € |
| 400.000 € | 14.280 € | 14.280 € | 28.560 € |
| 600.000 € | 21.420 € | 21.420 € | 42.840 € |
| 900.000 € | 32.130 € | 32.130 € | 64.260 € |
Ist die Provision verhandelbar? Ja – die Provision ist grundsätzlich verhandelbar. Allerdings solltest du dir überlegen, was du für eine niedrigere Provision bekommst. Wer weniger zahlt, bekommt oft weniger: weniger Vermarktungsaufwand, weniger Verhandlungszeit, weniger Erreichbarkeit. Das kann dich am Ende mehr kosten als die gesparte Provision.
Das ist ein häufiges Missverständnis: Der Makler bekommt die Provision nicht dafür, dass er tätig wird. Er bekommt sie nur, wenn er den Verkauf tatsächlich herbeiführt.
Der Provisionsanspruch entsteht, wenn:
Das heißt: Kein Verkauf – keine Provision. Wer eine Immobilie bewertet, Unterlagen beschafft und Besichtigungen durchführt, ohne dass ein Kaufvertrag zustande kommt, bekommt nichts. Das Risiko trägt der Makler.
Was passiert, wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt? Wenn der Kaufvertrag beim Notar geschlossen wurde und danach wirksam rückabgewickelt wird, entfällt der Provisionsanspruch in der Regel. Wenn der Rücktritt vor dem Notartermin erfolgt, kommt es auf den Einzelfall an.
Bevor ein Makler für dich tätig wird, schließt er einen Maklervertrag ab. Dieser Vertrag regelt die Zusammenarbeit und den Provisionsanspruch.
Was ein seriöser Maklervertrag enthält:
Was du bei Maklerverträgen prüfen solltest:
Alleinauftrag oder einfacher Auftrag? Ein Alleinauftrag bedeutet: Du beauftragst nur diesen einen Makler für einen definierten Zeitraum. Das klingt einschränkend – ist aber oft besser für dich, weil der Makler mehr Aufwand betreibt, wenn er sicher ist, den Auftrag zu haben. Ein einfacher Auftrag erlaubt mehrere Makler gleichzeitig – führt aber dazu, dass keiner wirklich investiert.
Laufzeit Typisch sind 3 bis 6 Monate. Längere Laufzeiten ohne Kündigungsrecht solltest du hinterfragen.Reservierungsgebühren Seriöse Makler verlangen keine Reservierungsgebühren. Wer das tut, ist mit Vorsicht zu behandeln. → Mehr zur seriösen Maklerauswahl
Das ist die eigentlich relevante Frage. Und ich beantworte sie nicht mit „Ja, natürlich” – sondern mit einer ehrlichen Abwägung.
Was ein guter Makler für die Provision liefert:
Marktkenntnis und richtige Preisfindung Wer den Preis zu hoch ansetzt, verbrennt das Objekt. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld. Ein erfahrener Makler kennt die tatsächlichen Transaktionspreise – nicht die Angebotspreise auf den Portalen. Dieser Unterschied kann bei einem Objekt in Bremen schnell 20.000 bis 50.000 € ausmachen.
Zeitersparnis und Nervensckosten Ein Privatverkauf bedeutet: Anrufe zu allen Tageszeiten, Besichtigungstouristen, Preisverhandlungen mit Käufern, die professionell verhandeln. Wer das unterschätzt, zahlt die Zeche in Lebensqualität.
Professionelle Vermarktung Professionelle Fotos, 360-Grad-Rundgänge, Exposé-Texte, SEO-optimierte Portalanzeigen – das kostet alles Geld, wenn man es selbst beauftragen muss. Bei einem guten Makler ist das im Paket.
Rechtssichere Abwicklung Ein nicht offenbarter Mangel, ein falscher Satz im Kaufvertrag, eine fehlende Baugenehmigung – das können teure Nachspiele haben. Ein erfahrener Makler prüft das vorab.
Die ehrliche Rechnung: Wenn ein Makler durch bessere Preisfindung, professionelle Vermarktung und geschickte Verhandlung 30.000 € mehr erzielt als du im Privatverkauf bekommen hättest – und dafür 14.000 € Provision nimmt – dann hast du 16.000 € mehr in der Tasche. Nicht weniger.
Das ist natürlich kein Versprechen. Aber es zeigt: Die Frage ist nicht „Wie viel kostet der Makler?” – sondern „Was bringt er mir netto?”
Ich bin ehrlich: Es gibt Situationen, in denen ein Makler nicht sinnvoll ist.
Wenn du die Immobilie bereits verkauft hast – zum Beispiel an ein Familienmitglied oder einen Bekannten – brauchst du keinen Makler. Du brauchst einen Notar.
Wenn du professionelle Erfahrung im Immobilienbereich hast und den Markt, die Portale und die rechtlichen Grundlagen kennst – dann kannst du den Verkauf selbst durchziehen.
Wenn der Kaufpreis sehr niedrig ist – bei einem Objekt unter 100.000 € frisst die Provision einen überproportional hohen Anteil. Auch hier ist ein genauer Blick sinnvoll.In allen anderen Fällen gilt: Lass mich zumindest eine kostenlose Ersteinschätzung machen. Dann weißt du, was der Markt hergibt – und kannst selbst entscheiden. → Zur kostenlosen Immobilienbewertung
Eigentumswohnung Gesetzliche Halbteilung gilt. Käufer und Verkäufer zahlen je max. 3,57 %. → Wohnung verkaufen Bremen
Einfamilienhaus Gesetzliche Halbteilung gilt. Käufer und Verkäufer zahlen je max. 3,57 %. → Haus verkaufen Bremen
Grundstück Keine gesetzliche Halbteilungspflicht. Provision kann frei vereinbart werden – üblich sind ebenfalls 3,57 % pro Seite oder eine abweichende Vereinbarung. → Grundstück verkaufen Bremen
Mehrfamilienhaus Keine gesetzliche Halbteilungspflicht. Provision wird individuell vereinbart – je nach Marktwert und Aufwand.
Gewerbeimmobilie Keine gesetzliche Halbteilungspflicht. Provision hängt vom Objekt und Aufwand ab.
Muss ich die Maklerprovision versteuern?
Als Privatperson, die eine selbst genutzte Immobilie verkauft: Nein. Als Käufer: Die Maklerprovision erhöht die Anschaffungskosten und kann bei einem späteren Verkauf steuerlich relevant werden. Im Zweifel: Steuerberater fragen.
Kann ich die Maklerprovision als Käufer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage): Ja – die Provision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und kann abgeschrieben werden. Steuerberater fragen.
Was ist, wenn der Makler den falschen Preis empfiehlt?
Ein Makler, der den Preis bewusst zu hoch ansetzt, um den Auftrag zu bekommen, und dann monatelang nichts liefert – das ist unseriös. Ich mache das nicht. Ich sage dir, was der Markt hergibt. → Bewertungen lesen
Gilt das neue Maklerrecht auch für Mietwohnungen?
Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen gilt bereits seit 2015: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Bei Mietwohnungen zahlt also in der Regel der Vermieter, nicht der Mieter.
Muss die Provision im Kaufvertrag stehen?
Nein – die Provision ist im Maklervertrag geregelt, nicht im Kaufvertrag. Der Notarvertrag regelt den Kauf, der Maklervertrag die Vermittlungsleistung.
Kann ich einen Makler beauftragen, ohne Provision zu zahlen?
Es gibt Modelle mit festen Honoraren statt prozentualer Provision – sogenannte Festpreismakler. Das klingt attraktiv, hat aber Nachteile: Das Honorar fällt oft an, egal ob verkauft wird oder nicht. Und der Anreiz für maximale Vermarktung ist geringer.
Ich beantworte Fragen zur Maklerprovision gerne direkt – kostenlos, unverbindlich, ohne Verkaufsgespräch. Und wenn du wissen willst, was ich für deine Immobilie in Bremen oder im Umland tue und was das kostet: Das besprechen wir beim ersten Gespräch.
