Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist keine Entscheidung, die du auf Basis des Exposés treffen solltest. Das Exposé zeigt dir, was der Verkäufer zeigen will. Was du wirklich brauchst, ist ein Blick dahinter.
Teilungserklärung: Das Fundament des Kaufs Die Teilungserklärung regelt, was dir gehört – Sondereigentum – und was der Gemeinschaft gehört – Gemeinschaftseigentum. Stellplatz, Kellerabteil, Gartenanteil: Alles, was nicht sauber in der Teilungserklärung geregelt ist, gehört dir nicht. Lies sie. Oder lass jemanden draufschauen, der weiß, was er liest. → Lexikon: Teilungserklärung
Hausgeld und was wirklich dahintersteckt Das monatliche Hausgeld umfasst Verwaltungskosten, Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Ein niedriges Hausgeld klingt gut – ist aber manchmal ein Warnsignal. Wer spart, spart oft auch an der Rücklage. → Lexikon: Hausgeld
Instandhaltungsrücklage: Das wichtigste Sicherheitsnetz Wie viel hat die WEG auf der hohen Kante? Eine leere Rücklage bedeutet: Wenn das Dach saniert werden muss, kommt eine Sonderumlage – und die zahlst du als neuer Eigentümer mit. Ich prüfe die aktuelle Rücklagenhöhe und sage dir, ob sie realistisch ist für das Gebäude und sein Alter.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Was wurde in den letzten Jahren beschlossen? Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten innerhalb der WEG? Wurden teure Maßnahmen beschlossen, die noch nicht umgesetzt sind? Das steht in den Protokollen – und das lese ich für dich durch. → Lexikon: Hausgeld
Energetischer Zustand des Gebäudes Nicht nur der Wohnung, sondern des Gesamtgebäudes. Eine energetisch schlechte Fassade oder eine veraltete Heizungsanlage betrifft alle Eigentümer – und kann zu einer teuren Umlage führen. → Lexikon: Energieausweis
Grundbuch: Was sonst noch dranhängt Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten – alles, was im Grundbuch steht, geht auf dich über. Ich prüfe das, bevor du ein Angebot machst. → Lexikon: Grundbuchauszug
Der Bremer ETW-Markt hat sich in den letzten Jahren verändert. Die Boomjahre bis 2021 sind vorbei, die Zinswende hat die Nachfrage gedämpft – aber die Preise in guten Lagen sind stabil geblieben. Was heißt das für dich als Käufer?
Du hast mehr Verhandlungsspielraum als noch vor drei Jahren. Verkäufer, die 2021 noch jeden Preis bekommen hätten, müssen heute realistischer kalkulieren. Wer weiß, wie man verhandelt, kann das nutzen.
Aber: Nicht jede Preisreduktion ist ein Schnäppchen. Ein Objekt, das seit sechs Monaten auf dem Markt klebt und dreimal im Preis reduziert wurde, hat meistens einen Grund dafür. Ich sage dir, was das ist – bevor du kaufst.
Stadtteile und ihre Preisniveaus:
Schwachhausen & Das Viertel Bremens begehrteste Wohnlagen. Altbauwohnungen mit Stuck, hohe Räume, gute Infrastruktur. Preise im oberen Segment – aber stabile Wertentwicklung. Käufer hier sind oft Eigennutzer mit klarem Qualitätsanspruch. → Immobilienmakler Schwachhausen · Immobilienmakler Viertel
Überseestadt & Findorff Urbane Lagen, gemischte Käufergruppen. Neubauwohnungen treffen auf sanierte Altbauten. Hier gibt es noch Objekte mit Potenzial – wenn man weiß, wonach man sucht. → Immobilienmakler Überseestadt · Immobilienmakler Findorff
Oberneuland & Borgfeld Ruhige Lagen, größere Wohnungen, oft mit Garten oder Terrasse. Familienfreundlich, etwas außerhalb des Zentrums – aber mit guter Anbindung.
Bremen-Nord (Vegesack, Lesum) Günstigere Einstiegspreise, maritime Atmosphäre. Interessant für Kapitalanleger und Erstkäufer mit begrenztem Budget. Ältere Bausubstanz erfordert genaues Hinschauen. → Immobilienmakler Bremen-Nord
Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was du wirklich zahlst. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt beim Notartermin eine unangenehme Überraschung.
Grunderwerbsteuer Bremen: 5,0 % In Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das 15.000 € – sofort fällig nach dem Kauf. → Lexikon: Grunderwerbsteuer Bremen
Notarkosten und Grundbucheintragung: ca. 1,5–2 % Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich geregelt – hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum. → Lexikon: Notarkosten Immobilien
Maklerprovision: max. 3,57 % (geteilt) Beim Kauf über einen Makler wird die Provision geteilt – du zahlst maximal 3,57 % inkl. MwSt. Was du dafür bekommst: einen Makler, der den Markt kennt, die Unterlagen prüft und dich durch den gesamten Prozess begleitet. → Ratgeber: Maklerprovision Bremen
Instandhaltungsrücklage: wird nicht ausgezahlt Der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage geht auf dich über – er wird dir nicht ausgezahlt. Das sollte im Kaufpreis berücksichtigt sein.
Sonderumlagen: das unterschätzte Risiko Wurden in der WEG Maßnahmen beschlossen, die noch nicht bezahlt sind? Dann bist du als neuer Eigentümer dabei – auch wenn der Beschluss vor deinem Kauf gefasst wurde. Ich prüfe das in den Protokollen.
Kaufnebenkosten-Übersicht (Beispiel: 300.000 € Kaufpreis)
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Kostenposition |
Betrag (ca.) |
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Kaufpreis |
300.000 € |
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Grunderwerbsteuer (5,0 %) |
15.000 € |
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Notar & Grundbuch (1,8 %) |
5.400 € |
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Maklerprovision (3,57 %) |
10.710 € |
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Gesamtkosten |
~331.110 € |
Schritt 1: Was suchst du wirklich? Wir reden zuerst über deine Situation: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Welche Lage, welche Größe, welches Budget – realistisch, nicht gefühlt. Ich sage dir, was für dein Budget in Bremen möglich ist und was nicht.
Schritt 2: Angebote aus meinem Netzwerk Nicht alle Wohnungen landen auf den öffentlichen Portalen. Ich habe Zugang zu Objekten, die diskret – also ohne öffentliches Inserat – verkauft werden. Wenn du weißt, was du suchst, kann ich aktiv für dich suchen.
Schritt 3: Unterlagen-Check vor der Besichtigung Bevor wir uns eine Wohnung anschauen, hole ich die wichtigsten Unterlagen: Teilungserklärung, letzte Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnung, Energieausweis. Was dort drin steht, entscheidet oft mehr als das, was man bei der Besichtigung sieht.
Schritt 4: Besichtigung – mit den richtigen Fragen Ich komme mit zur Besichtigung. Ich kenne die Fragen, die man stellen muss – und die Antworten, die man kritisch hinterfragen sollte. Was frisch gestrichen wurde, kurz bevor es auf den Markt kam, hat manchmal einen Grund.
Schritt 5: Preisverhandlung Ich kenne den Markt. Ich weiß, was vergleichbare Wohnungen in dieser Lage zuletzt erzielt haben. Ich verhandle für dich – mit Argumenten, nicht mit Hoffnung.
Schritt 6: Kaufvertrag & Notartermin Ich prüfe den Kaufvertragsentwurf, bevor du zum Notar gehst. Kein Kleingedrucktes, das dich später überrascht.
Bremen ist kein Berlin. Aber es ist ein stabiler Markt mit solider Mieternachfrage – besonders in den Lagen rund um die Universität, die Innenstadt und die Überseestadt.
Was eine Kapitalanlage in Bremen realistisch bringt: Die Mietrenditen in Bremen liegen je nach Lage und Objekt zwischen ca. 3 und 5 % brutto. In Toplagen wie Schwachhausen sind die Renditen geringer, dafür ist die Wertstabilität höher. In Bremen-Nord sind die Einstiegspreise niedriger, die Renditen entsprechend attraktiver.
Worauf du bei einer vermieteten ETW achten musst:
Was ich dazu beitrage: Ich bewerte vermietete Objekte nach dem Ertragswertverfahren – also so, wie ein Kapitalanleger rechnet. Und ich sage dir ehrlich, ob das Objekt das hält, was der Verkäufer verspricht. → Lexikon: Ertragswertverfahren
Wie finde ich eine Eigentumswohnung in Bremen? Über die großen Portale – Immobilienscout24, Immowelt – oder über einen Makler mit aktivem Netzwerk. Letzteres hat den Vorteil, dass du Zugang zu Objekten bekommst, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind, und jemanden an deiner Seite hast, der die Unterlagen prüft.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bremen? Das variiert stark je nach Lage, Größe und Zustand. Grob: In Schwachhausen oder dem Viertel beginnst du bei gut ausgestatteten Wohnungen bei 4.000–5.500 € pro Quadratmeter. In Bremen-Nord oder Randlagen deutlich darunter. Ich sage dir für dein konkretes Suchprofil, was realistisch ist.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum? Sondereigentum ist das, was allein dir gehört – deine Wohnung, ggf. dein Keller, dein Stellplatz. Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam – Treppenhaus, Fassade, Dach, Heizungsanlage. Für beides bist du anteilig verantwortlich. → Lexikon: Teilungserklärung
Kann ich eine Eigentumswohnung kaufen und sofort einziehen? Nur wenn sie unvermietet ist – also „frei" verkauft wird. Bei einer vermieteten Wohnung übernimmst du den bestehenden Mietvertrag. Ein Eigenbedarf ist möglich, aber an Fristen und rechtliche Voraussetzungen gebunden. → Ratgeber: Eigenbedarfskündigung
Was ist eine Sonderumlage und wann droht sie? Eine Sonderumlage ist eine außerordentliche Zahlung, die alle Eigentümer leisten müssen, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine notwendige Maßnahme nicht ausreicht – zum Beispiel für eine Dachsanierung oder den Aufzugseinbau. Ich prüfe die Rücklagenhöhe und die Protokolle, um das Risiko vorab einzuschätzen.
Brauche ich einen Makler als Käufer? Nicht zwingend. Aber jemanden, der die Unterlagen liest, den Preis einordnet und die Verhandlung führt – das ist in einem Markt wie Bremen bares Geld wert. Und die Provision wird geteilt: Du zahlst maximal 3,57 %, der Verkäufer den Rest.
