Wusstest du, dass es sich manchmal eher lohnt, das Grundstück zu verkaufen, auf dem dein Haus steht, als das Haus selbst? Das klingt ungewöhnlich – ist aber tatsächlich wirklich schlauer, als viele denken. Besonders bei älteren Gebäuden in gefragten Lagen kann der Bodenwert den Gebäudewert deutlich übersteigen. Wer das nicht prüft, verschenkt unter Umständen zehntausende Euro. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. Das Grundstückspotenzial gehört bei mir zu jeder Immobilienbewertung – weil es auf jeden Fall Sinn macht, sich auch mal das Grundstück unter die Lupe zu nehmen. Eventuell findet man dort einen verborgenen Schatz.
Grundstückspotenzial beschreibt den Wert, der in einem Grundstück steckt – unabhängig vom Gebäude, das darauf steht. Es geht um die Frage: Was dürfte hier nach geltendem Baurecht gebaut werden? Und was ist dieses Baurecht wert?
Die meisten Eigentümer denken bei ihrer Immobilie an das Gebäude. Der Garten ist nett, aber kein Hauptargument. Das ist ein Fehler – besonders in wachsenden Städten wie Bremen, wo Bauland knapp ist.
Wann ist das Grundstück mehr wert als das Haus?
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Dokument, wenn es um das Potenzial eines Grundstücks geht. Er legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf – und was nicht.
Was der Bebauungsplan regelt:
Das Grundprinzip: Je mehr Volumen an Wohnfläche auf ein Grundstück passt, desto wertvoller ist der Quadratmeterpreis für das Grundstück. Ein Grundstück, auf dem laut Bebauungsplan ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche entstehen kann, ist deutlich mehr wert als eines, auf dem nur ein Einfamilienhaus erlaubt ist.Wo bekommst du den Bebauungsplan? Beim Stadtplanungsamt Bremen oder online über das Geoportal Bremen. Ich besorge ihn für dich und erkläre, was er für dein Grundstück bedeutet. → Lexikon: Bebauungsplan
Der Bodenrichtwert ist der amtlich ermittelte Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage – festgelegt vom Gutachterausschuss Bremen. Er wird in €/m² angegeben und regelmäßig aktualisiert.
Was der Bodenrichtwert sagt – und was nicht:
Er ist ein Ausgangswert, kein Endpreis. Ein Grundstück mit besonderem Bebauungspotenzial kann deutlich über dem Bodenrichtwert liegen. Ein Grundstück mit eingeschränkter Bebaubarkeit (Altlasten, Baulast, schlechter Zuschnitt) kann darunter liegen.
Bodenrichtwerte in Bremen – grobe Orientierung:
| Lage | Bodenrichtwert ca. |
| Schwachhausen, Oberneuland | 400–900 €/m² |
| Das Viertel, Findorff | 350–700 €/m² |
| Überseestadt | 500–1.200 €/m² |
| Bremen-Nord (Vegesack) | 150–350 €/m² |
| Umland (Lilienthal, Oyten) | 120–280 €/m² |
Richtwerte, keine Garantien. Aktuelle Daten: Gutachterausschuss Bremen. →Lexikon: Bodenrichtwert
Das ist der Punkt, den viele nicht kennen – und der teuer werden kann.
Was die Sachwertfalle ist: Eine überentwickelte Immobilie – ein Haus, in das so viel investiert wurde, dass sein Sachwert deutlich über dem Marktwert liegt. Der Markt zahlt nicht, was hineingesteckt wurde. Er zahlt, was die Lage hergibt.
Ein konkretes Beispiel: Du hast in den letzten zwanzig Jahren 200.000 € in dein Haus investiert – neue Heizung, Dämmung, hochwertige Küche, Wintergarten. Das Haus steht in einer Lage, wo Quadratmeterpreise bei 2.500 €/m² liegen. Dein Nachbar hat kaum investiert und verkauft für denselben Preis.
Wann ist ein Abriss die bessere Option? Wenn der Abriss- und Neubauwert des Grundstücks höher ist als der Verkaufswert des bestehenden Hauses, ist ein Verkauf als Grundstück oder Entwicklungsprojekt wirtschaftlich sinnvoller. Das ist keine Seltenheit bei älteren Häusern in gefragten Bremer Lagen.
→Lexikon: Sachwertfalle ·Grundstück verkaufen Bremen
Ein weiteres oft übersehenes Potenzial: die Grundstücksteilung.
Wann lohnt sich eine Teilung? Wenn das Grundstück groß genug ist und der Bebauungsplan zwei eigenständige Bebauungen erlaubt, kann eine Teilung den Gesamterlös deutlich erhöhen. Du verkaufst nicht ein großes Grundstück, sondern zwei kleinere – oft zu einem höheren Gesamtpreis.
Was dabei zu beachten ist:
Ist das in Bremen möglich? Ja – in vielen Stadtteilen. Besonders in Lagen wie Schwachhausen oder Oberneuland gibt es Grundstücke, die zu groß für ein einzelnes Objekt sind und geteilt werden könnten. Ich prüfe das bei jeder Bewertung.
Schritt 1: Bebauungsplan analysieren Ich besorge den aktuellen Bebauungsplan für dein Grundstück und ermittle das maximal zulässige Bauvolumen.
Schritt 2: Bodenrichtwert einbeziehen Ich vergleiche den Bodenrichtwert mit tatsächlichen Grundstückstransaktionen in deiner Lage.
Schritt 3: Gebäude bewerten Ich schätze realistisch ein, ob das bestehende Gebäude einen Aufschlag auf den Grundstückswert rechtfertigt oder ob es als Abrissposition gewertet werden muss.
Schritt 4: Käufergruppe bestimmen Je nach Ergebnis spreche ich gezielt Privatpersonen, Kapitalanleger oder Bauträger an – weil das die entscheidende Frage ist: Wer zahlt für dieses Grundstück den besten Preis? →Kostenlose Immobilienbewertung
Woher weiß ich, ob mein Grundstück Potenzial hat?
Durch Analyse des Bebauungsplans, des Bodenrichtwerts und des Zustands des Gebäudes. Ich mache das kostenlos und sage dir direkt, was ich finde.
Was zahlen Bauträger für Grundstücke in Bremen?
Das hängt stark von Lage und Bebauungspotenzial ab. In gefragten Lagen wie Schwachhausen oder dem Viertel zahlen Bauträger für gute Grundstücke deutlich mehr als der Bodenrichtwert suggeriert – wenn das Potenzial klar kommuniziert wird.
Lohnt sich ein Abriss vor dem Verkauf?
Selten. In den meisten Fällen übernimmt der Käufer (meist ein Bauträger) den Abriss selbst. Die Abrisskosten werden vom Kaufpreis abgezogen. Manchmal ist es dennoch sinnvoll – das hängt vom Einzelfall ab.Kann ich ein Grundstück verkaufen, auf dem noch ein bewohntes Haus steht? Ja. Wenn das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist, wird das Grundstück als Entwicklungsfläche vermarktet. →Grundstück verkaufen Bremen
Ich prüfe das Grundstückspotenzial deiner Immobilie kostenlos und unverbindlich – mit Bebauungsplan, Bodenrichtwert und ehrlicher Einschätzung.
