Du willst deine vermietete Wohnung selbst nutzen oder verkaufen – aber da sitzt noch ein Mieter drin. Was jetzt? Die Eigenbedarfskündigung ist das wichtigste Instrument, das Vermieter in dieser Situation haben. Aber sie ist auch eines der am häufigsten falsch angewendeten Rechtsinstrumente im deutschen Mietrecht. Ein falsches Wort im Kündigungsschreiben, eine nicht erfüllte Voraussetzung oder eine übersehene Sperrfrist – und die Kündigung ist unwirksam. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. Ich begleite regelmäßig Verkäufe vermieteter Immobilien und kenne die Fallstricke. In diesem Ratgeber erkläre ich, wann eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, was sie erfordert, wie lang die Fristen sind – und wo Vermieter regelmäßig Fehler machen.
Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil er die Wohnung für sich selbst oder bestimmte nahe Angehörige benötigt.
Das klingt einfach. Ist es aber nicht – weil das Mietrecht in Deutschland stark auf Mieterschutz ausgerichtet ist. Der Vermieter hat das Recht, seine Immobilie zurückzufordern – aber er muss dieses Recht nachvollziehbar begründen und eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen.
Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – „Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”Für wen gilt die Eigenbedarfskündigung? Nur für Wohnraum – nicht für Gewerbe. Nur für natürliche Personen als Vermieter – eine GmbH kann keinen Eigenbedarf geltend machen.
Nicht jeder Wunsch, die Wohnung zurückzuhaben, ist ein wirksamer Eigenbedarfsgrund. Das Gericht prüft genau, ob die Kündigung berechtigt ist.
Wer darf Eigenbedarf geltend machen?
Der Vermieter selbst oder:
Was einen wirksamen Eigenbedarfsgrund ausmacht:
Das Benötigen muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Gerichte prüfen: Gibt es tatsächlich einen konkreten Bedarf? Oder ist das ein vorgeschobener Grund, um den Mieter loszuwerden?
Anerkannte Gründe:
Nicht anerkannte Gründe:
Das Begründungserfordernis: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarfsgrund konkret und nachvollziehbar darlegen. „Ich benötige die Wohnung für mich” reicht nicht. Es muss erklärt werden: Wer zieht ein? Warum? Welche Lebensumstände haben sich verändert?
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.
Gesetzliche Kündigungsfristen nach § 573c BGB:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingegangen sein, damit sie für das Ende dieses Monats gilt. Wer am 4. des Monats kündigt, zählt ab dem Folgemonat.
Beispiel: Mietverhältnis besteht seit 10 Jahren. Kündigung geht am 2. März ein. Kündigungsfrist: 9 Monate. Mietverhältnis endet zum 31. Dezember.
Längere Fristen möglich: Im Mietvertrag können längere Kündigungsfristen vereinbart sein – diese gelten dann. Kürzere Fristen als die gesetzlichen sind unwirksam.
Das ist der Punkt, der beim Kauf einer vermieteten Immobilie am häufigsten übersehen wird – und der teuerste Fehler, den Käufer machen können.
Was ist die Sperrfrist? Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, gilt für den neuen Eigentümer eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, bevor er Eigenbedarf geltend machen kann.
Rechtsgrundlage: § 577a BGB
Wie lang ist die Sperrfrist? Grundsätzlich drei Jahre – aber Bundesländer können diese auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Bremen gilt: Die Sperrfrist beträgt in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu zehn Jahre. Das muss vor dem Kauf geprüft werden.
Was das für Käufer vermieteter ETWs bedeutet: Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft und denkt, er kann in einem Jahr einziehen, liegt unter Umständen komplett falsch. Ich kläre das vor dem Kauf für dich. →ETW kaufen Bremen Wann gilt die Sperrfrist nicht? Bei Einfamilienhäusern, die als Ganzes verkauft werden, ohne vorherige Aufteilung in Eigentumswohnungen, gilt § 577a BGB nicht. Hier greifen nur die regulären Kündigungsfristen.
Eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist nicht das letzte Wort. Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen – wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Rechtsgrundlage: § 574–574b BGB
Was als Härtefall anerkannt wird:
Was kein Härtefall ist: Allgemeine Unzufriedenheit mit dem Umzug, finanzielle Mehrbelastung allein oder der Wunsch, in der Wohnung zu bleiben.
Wie läuft das ab? Der Mieter muss den Widerspruch schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären. Das Gericht wägt dann ab: Berechtigter Eigenbedarfswunsch des Vermieters gegen unzumutbare Härte für den Mieter.
Was das für Vermieter bedeutet: Selbst eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann durch einen erfolgreichen Härtefall-Widerspruch scheitern. In Bremen gibt es besonders bei älteren Mietern in begehrten Lagen eine solche Praxis. Ich sage dir vorab, wie realistisch dein Vorhaben ist.→Lexikon: Härtefallregelung
Hier ist der Punkt, den ich direkt ansprechen muss: Wer Eigenbedarf vortäuscht, macht sich schadensersatzpflichtig.
Was vorgetäuschter Eigenbedarf ist: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs – zieht aber nach dem Auszug des Mieters nicht ein, sondern vermietet neu oder verkauft zu einem höheren Preis.
Die Konsequenzen: Der Mieter kann Schadensersatz verlangen – für Umzugskosten, höhere Mietkosten in der neuen Wohnung, psychische Belastung. Gerichte sprechen in solchen Fällen erhebliche Beträge zu. Dazu kommt das Reputationsrisiko und mögliche strafrechtliche Relevanz bei besonders schwerwiegenden Fällen.Was das für ehrliche Vermieter bedeutet: Geh nur dann den Weg der Eigenbedarfskündigung, wenn du den Eigenbedarf wirklich geltend machst. Wenn du eigentlich verkaufen willst – und der Mieter dabei störend ist – gibt es andere Wege. Ich zeige dir, welche. →Wohnung verkaufen Bremen
Wenn du eine vermietete Immobilie verkaufen willst, hast du grundsätzlich zwei Optionen.
Option 1: Verkauf mit laufendem Mietvertrag Du verkaufst die Immobilie vermietet. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein – „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB). Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, einschließlich der Möglichkeit, später Eigenbedarf zu kündigen.
Vorteil: Du musst nichts kündigen, kein rechtliches Risiko. Der Käufer entscheidet, was er mit dem Mieter macht.
Nachteil: Kaufpreisabschlag gegenüber freistehender Immobilie. Eigennutzer scheiden als Käufer weitgehend aus – du verkaufst hauptsächlich an Kapitalanleger.
Option 2: Eigenbedarfskündigung vor dem Verkauf Du kündigst dem Mieter wegen Eigenbedarfs – zum Beispiel für dich oder ein Familienmitglied – und verkaufst die Immobilie dann freistehend.
Vorteil: Deutlich höherer Kaufpreis für freistehende Immobilie.
Nachteil: Langer Vorlauf durch Kündigungsfristen und mögliche Sperrfristen. Rechtliches Risiko, wenn der Eigenbedarf nicht tatsächlich gegeben ist.Meine Einschätzung: Welche Option sinnvoller ist, hängt von der Lage, dem Mieter, den Fristen und deiner persönlichen Situation ab. Ich rechne das für dich durch – kostenlos und ehrlich. →Kostenlose Immobilienbewertung
Fehler 1: Zu vage Begründung „Ich benötige die Wohnung für meine Tochter” reicht nicht. Es muss erklärt werden, warum die Tochter einziehen will, wo sie aktuell wohnt und warum diese Wohnung die geeignete ist. Je konkreter, desto besser.
Fehler 2: Falscher Empfängerkreis Eigenbedarf für den besten Freund, den Arbeitskollegen oder den Cousin zweiten Grades – das funktioniert nicht. Nur Familienangehörige im gesetzlichen Sinne sind anspruchsberechtigt.
Fehler 3: Sperrfrist übersehen Besonders bei gekauften Eigentumswohnungen. Wer die Sperrfrist nicht kennt, plant auf Basis falscher Annahmen.
Fehler 4: Falsche Fristberechnung Die Kündigung muss am dritten Werktag des Monats beim Mieter sein – nicht abgesendet, sondern angekommen. Per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen sind die sichersten Methoden.Fehler 5: Kündigung trotz fehlendem Bedarf Wer kündigt, ohne den Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren, riskiert Schadensersatz. Wenn sich die Situation ändert und der Einzug doch nicht stattfindet, muss dem Mieter die Wohnung angeboten werden.
Wie lange dauert eine Eigenbedarfskündigung?
Mindestens 3 Monate bei kurzen Mietverhältnissen, bis zu 9 Monate bei Mietverhältnissen über 8 Jahren. Dazu kommen mögliche Sperrfristen und das Risiko eines Härtefall-Widerspruchs.
Kann der Mieter eine Eigenbedarfskündigung ablehnen?
Er kann widersprechen und Härtefall geltend machen. Das Gericht entscheidet dann. Eine Ablehnung allein reicht nicht – der Mieter braucht anerkannte Härtegründe.
Muss ich dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten?
Nein, das ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aber wenn du eine vergleichbare freie Wohnung hast, musst du diese dem Mieter anbieten – sonst kann die Kündigung unwirksam sein.
Kann ich als Käufer einer vermieteten Wohnung sofort Eigenbedarf kündigen?
Nicht immer. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt die Sperrfrist von mindestens 3 Jahren. Bei Einfamilienhäusern gelten nur die regulären Kündigungsfristen.
Was kostet ein Rechtsstreit um Eigenbedarfskündigung?
Das hängt vom Streitwert und dem Instanzenweg ab. Amtsgericht, Landgericht – solche Verfahren kosten schnell mehrere tausend Euro auf jeder Seite. Ein korrekt formuliertes Kündigungsschreiben mit wasserdichter Begründung ist die günstigste Versicherung dagegen.Gilt die Eigenbedarfskündigung auch für Gewerberäume? Nein. Das Eigenbedarfsrecht gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen gelten andere Kündigungsregeln.
Du hast eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in Bremen und willst wissen, wie du vorgehst – ob Eigenbedarfskündigung, Verkauf mit Mieter oder ein anderer Weg? Ruf mich an. Ich kenne diese Situationen aus jahrzehntelanger Praxis und sage dir ehrlich, was realistisch ist und was nicht.
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