Wohnung kaufen in Bremen: mit jemandem, der Ihnen auch sagt, was Sie nicht kaufen sollten.

Was Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in Bremen wissen müssen

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist keine Entscheidung, die Sie auf Basis des Exposés treffen sollten. Das Exposé zeigt Ihnen, was der Verkäufer zeigen will. Was Sie wirklich brauchen, ist ein Blick dahinter.

Teilungserklärung: Das Fundament des Kaufs Die Teilungserklärung regelt, was Ihnen gehört, Sondereigentum, und was der Gemeinschaft gehört, Gemeinschaftseigentum. Stellplatz, Kellerabteil, Gartenanteil: Alles, was nicht sauber in der Teilungserklärung geregelt ist, gehört Ihnen nicht. Lesen Sie sie. Oder lassen Sie jemanden draufschauen, der weiß, was er liest. → Lexikon: Teilungserklärung

Hausgeld und was wirklich dahintersteckt Das monatliche Hausgeld umfasst Verwaltungskosten, Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Ein niedriges Hausgeld klingt gut, ist aber manchmal ein Warnsignal. Wer spart, spart oft auch an der Rücklage. → Lexikon: Hausgeld

Instandhaltungsrücklage: Das wichtigste Sicherheitsnetz Wie viel hat die WEG auf der hohen Kante? Eine leere Rücklage bedeutet: Wenn das Dach saniert werden muss, kommt eine Sonderumlage, und die zahlen Sie als neuer Eigentümer mit. Ich prüfe die aktuelle Rücklagenhöhe und sage Ihnen, ob sie realistisch ist für das Gebäude und sein Alter.

Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Was wurde in den letzten Jahren beschlossen? Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten innerhalb der WEG? Wurden teure Maßnahmen beschlossen, die noch nicht umgesetzt sind? Das steht in den Protokollen, und das lese ich für Sie durch. → Lexikon: Hausgeld

Energetischer Zustand des Gebäudes Nicht nur der Wohnung, sondern des Gesamtgebäudes. Eine energetisch schlechte Fassade oder eine veraltete Heizungsanlage betrifft alle Eigentümer, und kann zu einer teuren Umlage führen. → Lexikon: Energieausweis

Grundbuch: Was sonst noch dranhängt Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, alles, was im Grundbuch steht, geht auf Sie über. Ich prüfe das, bevor Sie ein Angebot machen. → Lexikon: Grundbuchauszug

Was eine Eigentumswohnung in Bremen kostet: und was sie wert ist

Der Bremer ETW-Markt hat sich in den letzten Jahren verändert. Die Boomjahre bis 2021 sind vorbei, die Zinswende hat die Nachfrage gedämpft, aber die Preise in guten Lagen sind stabil geblieben. Was heißt das für Sie als Käufer?

Sie haben mehr Verhandlungsspielraum als noch vor drei Jahren. Verkäufer, die 2021 noch jeden Preis bekommen hätten, müssen heute realistischer kalkulieren. Wer weiß, wie man verhandelt, kann das nutzen.

Aber: Nicht jede Preisreduktion ist ein Schnäppchen. Ein Objekt, das seit sechs Monaten auf dem Markt klebt und dreimal im Preis reduziert wurde, hat meistens einen Grund dafür. Ich sage Ihnen, was das ist, bevor Sie kaufen.

Stadtteile und ihre Preisniveaus:

Schwachhausen & Das Viertel Bremens begehrteste Wohnlagen. Altbauwohnungen mit Stuck, hohe Räume, gute Infrastruktur. Preise im oberen Segment, aber stabile Wertentwicklung. Käufer hier sind oft Eigennutzer mit klarem Qualitätsanspruch. → Immobilienmakler Schwachhausen · Immobilienmakler Viertel

Überseestadt & Findorff Urbane Lagen, gemischte Käufergruppen. Neubauwohnungen treffen auf sanierte Altbauten. Hier gibt es noch Objekte mit Potenzial, wenn man weiß, wonach man sucht. → Immobilienmakler Überseestadt · Immobilienmakler Findorff

Oberneuland & Borgfeld Ruhige Lagen, größere Wohnungen, oft mit Garten oder Terrasse. Familienfreundlich, etwas außerhalb des Zentrums, aber mit guter Anbindung.

Bremen-Nord (Vegesack, Lesum) Günstigere Einstiegspreise, maritime Atmosphäre. Interessant für Kapitalanleger und Erstkäufer mit begrenztem Budget. Ältere Bausubstanz erfordert genaues Hinschauen. → Immobilienmakler Bremen-Nord

Die versteckten Kosten beim ETW-Kauf in Bremen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was Sie wirklich zahlen. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt beim Notartermin eine unangenehme Überraschung.

Grunderwerbsteuer Bremen: 5,0 % In Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das 15.000 €, sofort fällig nach dem Kauf. → Lexikon: Grunderwerbsteuer Bremen

Notarkosten und Grundbucheintragung: ca. 1,5 bis 2 % Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich geregelt, hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum. → Lexikon: Notarkosten Immobilien

Maklerprovision: max. 3,57 % (geteilt) Beim Kauf über einen Makler wird die Provision geteilt, Sie zahlen maximal 3,57 % inkl. MwSt. Was Sie dafür bekommen: einen Makler, der den Markt kennt, die Unterlagen prüft und Sie durch den gesamten Prozess begleitet. → Ratgeber: Maklerprovision Bremen

Instandhaltungsrücklage: wird nicht ausgezahlt Der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage geht auf Sie über, er wird Ihnen nicht ausgezahlt. Das sollte im Kaufpreis berücksichtigt sein.

Sonderumlagen: das unterschätzte Risiko Wurden in der WEG Maßnahmen beschlossen, die noch nicht bezahlt sind? Dann sind Sie als neuer Eigentümer dabei, auch wenn der Beschluss vor Ihrem Kauf gefasst wurde. Ich prüfe das in den Protokollen.

Kaufnebenkosten-Übersicht (Beispiel: 300.000 € Kaufpreis)

Kostenposition	Betrag (ca.)
Kaufpreis	300.000 €
Grunderwerbsteuer (5,0 %)	15.000 €
Notar & Grundbuch (1,8 %)	5.400 €
Maklerprovision (3,57 %)	10.710 €
Gesamtkosten	~331.110 €

So begleite ich Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung in Bremen

Schritt 1: Was suchen Sie wirklich? Wir reden zuerst über Ihre Situation: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Welche Lage, welche Größe, welches Budget, realistisch, nicht gefühlt. Ich sage Ihnen, was für Ihr Budget in Bremen möglich ist und was nicht.

Schritt 2: Angebote aus meinem Netzwerk Nicht alle Wohnungen landen auf den öffentlichen Portalen. Ich habe Zugang zu Objekten, die diskret, also ohne öffentliches Inserat, verkauft werden. Wenn Sie wissen, was Sie suchen, kann ich aktiv für Sie suchen.

Schritt 3: Unterlagen-Check vor der Besichtigung Bevor wir uns eine Wohnung anschauen, hole ich die wichtigsten Unterlagen: Teilungserklärung, letzte Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnung, Energieausweis. Was dort drin steht, entscheidet oft mehr als das, was man bei der Besichtigung sieht.

Schritt 4: Besichtigung, mit den richtigen Fragen Ich komme mit zur Besichtigung. Ich kenne die Fragen, die man stellen muss, und die Antworten, die man kritisch hinterfragen sollte. Was frisch gestrichen wurde, kurz bevor es auf den Markt kam, hat manchmal einen Grund.

Schritt 5: Preisverhandlung Ich kenne den Markt. Ich weiß, was vergleichbare Wohnungen in dieser Lage zuletzt erzielt haben. Ich verhandle für Sie, mit Argumenten, nicht mit Hoffnung.

Schritt 6: Kaufvertrag & Notartermin Ich prüfe den Kaufvertragsentwurf, bevor Sie zum Notar gehen. Kein Kleingedrucktes, das Sie später überrascht.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Bremen: was Sie wissen müssen

Bremen ist kein Berlin. Aber es ist ein stabiler Markt mit solider Mieternachfrage, besonders in den Lagen rund um die Universität, die Innenstadt und die Überseestadt.

Was eine Kapitalanlage in Bremen realistisch bringt: Die Mietrenditen in Bremen liegen je nach Lage und Objekt zwischen ca. 3 und 5 % brutto. In Toplagen wie Schwachhausen sind die Renditen geringer, dafür ist die Wertstabilität höher. In Bremen-Nord sind die Einstiegspreise niedriger, die Renditen entsprechend attraktiver.

Worauf Sie bei einer vermieteten ETW achten müssen:

• Wie lange läuft der bestehende Mietvertrag?
• Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zur Marktmiete?
• Gibt es Kündigungsfristen oder Eigenbedarfspläne zu beachten?
• Wie ist der Mieter, pünktlich, pflegend, keine Mietrückstände?

Was ich dazu beitrage: Ich bewerte vermietete Objekte nach dem Ertragswertverfahren, also so, wie ein Kapitalanleger rechnet. Und ich sage Ihnen ehrlich, ob das Objekt das hält, was der Verkäufer verspricht. → Lexikon: Ertragswertverfahren