Wussten Sie, dass ein nicht genehmigter Anbau aus den Achtzigern heute dazu führen kann, dass die Bank des Käufers die Finanzierung verweigert, und der Notartermin platzt? Oder dass Sie als Verkäufer für einen Schwarzbau haftbar gemacht werden können, den nicht Sie, sondern Ihr Vorgänger gebaut hat? Schwarzbauten sind in deutschen Immobilien häufiger als die meisten denken, und beim Verkauf ein echtes Problem, wenn man nicht weiß, wie man damit umgeht. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. In diesem Ratgeber erkläre ich, was ein Schwarzbau rechtlich bedeutet, welche Konsequenzen drohen, was Sie beim Verkauf angeben müssen, und was Sie am besten tun, damit ein Verkauf trotz Schwarzbau möglich ist.
Was ist ein Schwarzbau: und wie entsteht er?
Ein Schwarzbau ist jede bauliche Anlage oder Veränderung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder vorgenommen wurde. Das klingt dramatisch, und kann es sein. Aber oft sind Schwarzbauten das Ergebnis von Unwissenheit, Gleichgültigkeit oder dem Glauben, dass eine Kleinigkeit keine Genehmigung braucht.
Typische Schwarzbauten in Bremer Bestandsimmobilien:
- Wintergarten oder Veranda ohne Baugenehmigung angebaut
- Dachgeschoss ausgebaut und als Wohnraum genutzt, ohne Genehmigung
- Garage oder Carport errichtet ohne Baugenehmigung
- Kellerraum zu Wohnraum umgebaut, ohne Baugenehmigung
- Wohnfläche durch Ausbau vergrößert, die im Kaufvertrag als Wohnfläche angegeben wird
- Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken nicht eingehalten
- Nutzungsänderung ohne Genehmigung (z.B. Büro zu Wohnung)
Warum das beim Verkauf zum Problem wird: Banken finanzieren nur das, was auch genehmigt ist. Ein Haus mit 150 m² laut Exposé, das in der Bauakte nur 120 m² ausweist, bekommt von der Bank nur für 120 m² eine Finanzierung. Das reißt ein Loch in die Kalkulation des Käufers, und der springt ab.
Die rechtlichen Konsequenzen: was auf Sie zukommen kann
Hier ist die unbequeme Wahrheit, die ich direkt anspreche: Schwarzbauten sind kein Kavaliersdelikt. Die Konsequenzen können erheblich sein, für Sie als Verkäufer, aber auch für den Käufer, wenn er unwissentlich einen Schwarzbau erwirbt.
Mögliche Konsequenzen für Verkäufer:
Bußgelder
Wer einen Schwarzbau errichtet oder geduldet hat, kann mit einem Bußgeld belegt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes, in Bremen bis in den fünfstelligen Bereich.
Abrissverfügung
Im schlimmsten Fall ordnet die Baubehörde den Abriss des nicht genehmigten Bauteils an. Das ist selten, aber nicht ausgeschlossen, besonders wenn der neue Eigentümer selbst eine Baugenehmigung beantragt und dabei der Schwarzbau auffliegt.
Rückabwicklung des Kaufs
Wenn der Verkäufer einen Schwarzbau verschweigt und der Käufer ihn nach dem Kauf entdeckt, kann er Schadensersatz verlangen und unter Umständen die Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern. Der Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung.
Strafrechtliche Konsequenzen
In schwerwiegenden Fällen, etwa wenn durch einen Schwarzbau Menschen gefährdet wurden oder ein Todesfall eingetreten ist, sind nicht nur Geldstrafen, sondern tatsächlich Gefängnisstrafen möglich. Das ist die Extremform, aber sie existiert und ich spreche sie direkt an, weil sie real ist.
Was Sie als Käufer eines Schwarzbaus riskieren: Der neue Eigentümer übernimmt die Verantwortung für den Schwarzbau, auch wenn er ihn nicht gebaut hat. Das bedeutet: Er muss die Genehmigung nachträglich beantragen oder, wenn das nicht möglich ist, mit dem Abriss rechnen.
Ihre Offenbarungspflicht als Verkäufer
Die Pflicht zur Offenbarung gilt auch hier klar und eindeutig:
Sie müssen alle Ihnen bekannten Schwarzbauten beim Verkauf angeben.
Das gilt unabhängig davon, wer den Schwarzbau gebaut hat, Sie, Ihr Vorgänger oder der Eigentümer vor zwanzig Jahren. Wenn Sie es wissen, müssen Sie es sagen.
Was „wissen” in diesem Kontext bedeutet: Gerichte legen den Maßstab weit aus. Wer ein Haus mit einem offensichtlichen Wintergarten kauft und verkauft, ohne je gefragt zu haben, ob der genehmigt ist, handelt fahrlässig. Bei Häusern, die Jahrzehnte in Familienbesitz waren, ist besonders Vorsicht geboten: Was damals „kurz angebaut” wurde, ist heute Verantwortung des Verkäufers.
Was im Kaufvertrag stehen muss:
- Klare Beschreibung des nicht genehmigten Bauteils
- Hinweis, dass eine Baugenehmigung fehlt
- Ggf. Angabe, ob eine nachträgliche Genehmigung beantragt wurde oder möglich ist
- Der Gewährleistungsausschluss gilt dann für diesen bekannten Mangel
Lösungswege: wie Sie mit einem Schwarzbau umgehen
Ein Schwarzbau ist kein automatisches Verkaufshindernis. Es gibt verschiedene Wege, wie Sie damit umgehen können, und ich sage Ihnen ehrlich, welcher in Ihrer Situation sinnvoll ist.
Option 1: Nachträgliche Baugenehmigung beantragen
Das ist der sauberste Weg. Wenn der Schwarzbau den heutigen baurechtlichen Anforderungen entspricht, Abstände, Bebauungsplan, Statik, kann eine nachträgliche Genehmigung beantragt werden. Das kostet Zeit und Geld, macht das Objekt aber vollständig verkehrsfähig.
Wie lange dauert das?
In Bremen: mehrere Wochen bis Monate. Planen Sie ausreichend Zeit vor dem geplanten Verkauf ein.
Was kostet das?
Architekten- und Behördengebühren: je nach Umfang ca. 1.000 bis 5.000 €. Deutlich günstiger als ein geplatzter Notartermin.
Option 2: Transparente Offenlegung ohne Sanierung
Wenn eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich oder zu aufwendig ist, kann das Objekt mit korrekt dokumentiertem Schwarzbau verkauft werden. Der Preis wird entsprechend angepasst, der Käufer wird vollständig informiert.
Das funktioniert, wenn der Käufer ein Investor oder Bauträger ist, der das Objekt ohnehin sanieren oder abreißen will. Es funktioniert weniger gut bei Eigennutzern, die eine Bankfinanzierung brauchen.
Option 3: Rückbau des Schwarzbaus
In manchen Fällen, besonders bei kleineren Bauteilen, ist ein Rückbau vor dem Verkauf die einfachste Lösung. Was weg ist, kann nicht zum Problem werden. Das klingt radikal, ist aber manchmal die pragmatischste Option.
Option 4: Verkauf an Bauträger als Entwicklungsprojekt
Wenn das Gebäude ohnehin Sanierungsbedarf hat und das Grundstück wertvoll ist, kann ein Verkauf als Entwicklungsprojekt an einen Bauträger sinnvoll sein. Der Bauträger übernimmt alle baurechtlichen Fragen, und zahlt für das Grundstückspotenzial, nicht für das bestehende Gebäude. → Ratgeber: Grundstückspotenzial erkennen
Die Bauakte: Ihr wichtigstes Werkzeug vor dem Verkauf
Bevor Sie irgendetwas entscheiden, besorgen Sie die Bauakte Ihres Objekts. Das ist der erste Schritt.
Was ist die Bauakte? Die Bauakte enthält alle genehmigten Baupläne, Baugenehmigungen und Baubeschreibungen für Ihr Objekt. Sie liegt beim Bauaktenarchiv der zuständigen Baubehörde, in Bremen beim Stadtamt.
Was Sie in der Bauakte prüfen:
- Entspricht die tatsächliche Bebauung den genehmigten Plänen?
- Sind alle Anbauten, Ausbauten und Nebengebäude eingetragen?
- Stimmt die genehmige Wohnfläche mit der im Kaufvertrag angegebenen überein?
- Gibt es Auflagen oder Bedingungen, die nicht erfüllt wurden?
Wie Sie die Bauakte bekommen: Als Eigentümer haben Sie das Recht auf Einsicht in die Bauakte Ihres Objekts. Sie können beim Bauamt direkt anfragen oder einen Architekten beauftragen, der die Prüfung übernimmt.
Ich besorge das für Sie. Die Bauakte zu ordern und zu prüfen ist Teil meiner Arbeit als Makler. Sie müssen nicht selbst zum Amt. → Haus verkaufen Bremen
Schwarzbau und Käuferfinanzierung: warum Banken so streng sind
Das ist der praktischste Punkt für den Verkaufsprozess: Banken finanzieren nur genehmigtes Eigentum.
Was das konkret bedeutet: Wenn Ihr Haus laut Bauakte 120 m² Wohnfläche hat, Sie im Exposé aber 150 m² angeben, weil der Dachausbau nie genehmigt wurde, dann rechnet die Bank des Käufers auf Basis von 120 m². Das Haus hat für die Bank einen anderen Wert als für den Käufer. Die Differenz muss der Käufer aus eigener Tasche decken, oder er springt ab.
Was Verkäufer daraus lernen sollten: Wer beim Verkauf die falsche Wohnfläche angibt, auch unwissentlich, haftet dafür. Ich stelle sicher, dass alle Angaben im Exposé und Kaufvertrag mit der genehmigten Bauakte übereinstimmen. Das schützt Sie und den Käufer. → Lexikon: Wohnflächenberechnung
Sonderfall: Schwarzbau durch Vorgängereigentümer
Was viele nicht wissen: Sie können für einen Schwarzbau haftbar gemacht werden, den Sie selbst nie gebaut haben.
Wie das möglich ist: Sie kaufen ein Haus mit einem Wintergarten. Der war schon da, als Sie eingezogen sind. Sie haben nie gefragt, ob er genehmigt ist. Jetzt verkaufen Sie, und geben den Wintergarten als Wohnfläche an. Der Käufer bekommt keinen Kredit dafür. Jetzt sind Sie in der Erklärungsnot.
Die Regel: Wer eine Immobilie verkauft, ist verantwortlich für den Zustand der Bauakte zum Zeitpunkt des Verkaufs, unabhängig davon, wer was gebaut hat. Das bedeutet: Prüfen Sie die Bauakte immer, bevor Sie verkaufen. Auch wenn Sie glauben, alles zu wissen.
Besonders relevant bei:
- Geerbten Immobilien, die lange in der Familie waren → Ratgeber: Erbengemeinschaft
- Häusern, die über mehrere Jahrzehnte verschiedene Eigentümer hatten
- Objekten, bei denen „irgendwann mal was angebaut” wurde
Häufige Fragen zu Schwarzbau und Immobilienverkauf
Kann ich ein Haus mit Schwarzbau verkaufen?
Ja, aber nur mit vollständiger Offenlegung. Der Käufer muss über alle bekannten nicht genehmigten Bauteile informiert werden. Transparenz schützt Sie vor späteren Haftungsansprüchen.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Kauf einen Schwarzbau entdeckt?
Wenn Sie Kenntnis hatten und geschwiegen haben: Schadensersatz, mögliche Rückabwicklung des Kaufs, strafrechtliche Konsequenzen in schwerwiegenden Fällen. Der Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht bei arglistiger Täuschung.
Wie finde ich heraus, ob mein Haus Schwarzbauten hat?
Durch Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauamt. Ich besorge die Bauakte und prüfe sie für Sie vorab.
Was kostet eine nachträgliche Baugenehmigung in Bremen?
Architekten- und Behördengebühren: je nach Umfang ca. 1.000 bis 5.000 €. Dazu kommt die Bearbeitungszeit von mehreren Wochen bis Monaten.
Verjähren Schwarzbauten irgendwann?
Das ist eine häufige Frage, und die Antwort ist: teilweise. In manchen Bundesländern gibt es Verjährungsfristen für bauordnungsrechtliche Verstöße. In anderen gilt: Was gebaut wurde, bleibt ein Verstoß. In Bremen gilt grundsätzlich: Prüfen Sie das im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt. Als Makler kann ich Ihnen keine Rechtsberatung geben, aber ich sage Ihnen, wann Sie einen Anwalt brauchen.
Beeinflusst ein Schwarzbau die Grunderwerbsteuer?
Nein direkt, die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis. Aber wenn der Kaufpreis wegen des Schwarzbaus niedriger angesetzt werden muss, ist die Steuerbelastung entsprechend geringer. → Lexikon: Grunderwerbsteuer Bremen
Schwarzbau in Ihrer Immobilie: lassen Sie uns das klären
Sie vermuten oder wissen, dass in Ihrer Immobilie ein Schwarzbau steckt, und wollen wissen, was das für den Verkauf bedeutet? Rufen Sie mich an. Ich kenne diese Situation aus jahrzehntelanger Praxis in Bremen. Ich besorge die Bauakte, prüfe den Befund und sage Ihnen, welcher Weg für Ihr Objekt sinnvoll ist.
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