„Habt ihr 100.000 bis 200.000 € für eine gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung? Wenn nein: verkaufen.” Diesen Satz liest man in Immobilienforen immer wieder, und er macht Angst. Manchmal zu Recht, manchmal völlig übertrieben. Die Wahrheit liegt, wie so oft, in der Mitte. Es gibt tatsächlich Sanierungspflichten beim Immobilienverkauf, aber sie sind konkreter, begrenzter und planbarer als die Horrorgeschichten im Internet vermuten lassen. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. Ich erkläre Ihnen in diesem Ratgeber, was nach dem Gebäudeenergiegesetz 2026 tatsächlich gilt, welche Pflichten auf Käufer übergehen und wie Sie als Verkäufer damit umgehen, ohne Geld zu verbrennen und ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Die Grundlage: das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es wurde zuletzt 2023 umfangreich überarbeitet und wird seitdem als das „Heizungsgesetz” diskutiert, auch wenn es weit mehr regelt als nur Heizungen.
Was das GEG grundsätzlich regelt: Das GEG legt fest, welche energetischen Standards Gebäude erfüllen müssen, beim Neubau, bei größeren Renovierungen und beim Eigentümerwechsel. Es verbindet die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) mit dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.Wer ist betroffen? Grundsätzlich jeder Eigentümer eines älteren Wohngebäudes. Aber: Nicht jede Pflicht gilt sofort für jeden. Viele Anforderungen greifen erst bei einem Eigentümerwechsel, also genau dann, wenn Sie verkaufen. Und das ist der Punkt, der beim Verkauf relevant wird.
Welche Sanierungspflichten gehen beim Verkauf auf den Käufer über?
Das ist die wichtigste Frage für Verkäufer. Und die ehrliche Antwort lautet: Bestimmte Pflichten gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über, aber nicht alle und nicht unbegrenzt.
Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)
Wenn die oberste Geschossdecke eines beheizten Raums nicht den Mindestanforderungen entspricht, muss sie gedämmt werden. Diese Pflicht besteht unabhängig vom Kauf, aber wer ein Haus kauft, übernimmt diese Verpflichtung, falls sie noch nicht erfüllt ist.
Ausnahme: Wenn das Dach selbst bereits gedämmt ist, entfällt die Pflicht für die Geschossdecke.
Kosten: Eine Dämmung der obersten Geschossdecke gehört zu den günstigsten energetischen Maßnahmen überhaupt, oft zwischen 3.000 und 8.000 € je nach Fläche. Kein „Fass ohne Boden”, sondern eine überschaubare Maßnahme.
Pflicht 2: Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 69 GEG)
Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Auch das ist eine Pflicht, die auf den Käufer übergeht, falls sie beim Verkauf noch nicht erfüllt ist.
Kosten: Ebenfalls überschaubar, je nach Aufwand einige hundert bis wenige tausend Euro.
Pflicht 3: Heizungstausch, die große Frage Hier liegt die größte Verunsicherung. Das GEG 2024 schreibt vor, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Aber: Diese Pflicht gilt zunächst für Neuinstallationen, also dann, wenn eine Heizung neu eingebaut oder getauscht wird.
Was das beim Verkauf bedeutet: Wenn die bestehende Heizung noch funktioniert, muss der Käufer sie nicht sofort tauschen. Eine Pflicht zum unmittelbaren Austausch besteht nicht allein wegen des Eigentumsübergangs. Erst wenn die alte Heizung ihren Geist aufgibt oder getauscht werden soll, greift die 65-%-Pflicht.
Wichtige Ausnahme: Bei Gebäuden mit bis zu sechs Wohneinheiten, von denen der Eigentümer selbst eine bewohnt, gelten bis 2026 verlängerte Übergangsfristen. Danach läuft die reguläre Regelung an.
Pflicht 4: Energieausweis vorlegen
Das ist keine Sanierungspflicht, aber eine Vorlage-Pflicht: Der Energieausweis muss bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer das vergisst, riskiert ein Bußgeld bis zu 15.000 €. → Lexikon: Energieausweis
Was Verkäufer nicht sanieren müssen: die wichtige Klarstellung
Hier ist die beruhigende Nachricht, die in der öffentlichen Debatte untergeht:
Als Verkäufer sind Sie nicht verpflichtet, vor dem Verkauf energetisch zu sanieren.
Sie müssen keine neue Heizung einbauen, nur weil Sie verkaufen. Sie müssen das Dach nicht neu dämmen, nur weil Sie verkaufen. Sie müssen die Fassade nicht isolieren lassen, nur weil Sie verkaufen.
Was Sie müssen: Den Käufer korrekt informieren. Das bedeutet konkret:
- Energieausweis vorlegen
- Bekannte Mängel offenbaren
- Keine falschen Angaben zum energetischen Zustand machen
Die Sanierungspflichten, die beim Verkauf übergehen (Geschossdeckendämmung, Rohrdämmung), gehen auf den Käufer über, nicht auf Sie als Verkäufer.Was Sie beachten sollten: Der energetische Zustand beeinflusst den Preis. Ein Haus mit schlechter Energieklasse wird bei einem informierten Käufer Abschläge erfahren. Das ist kein gesetzliches Problem, das ist Marktlogik. Ich helfe Ihnen, diesen Zusammenhang in der Preisfindung richtig einzuschätzen. → Kostenlose Immobilienbewertung
Sanieren vor dem Verkauf: wann es sich lohnt und wann nicht
Die Frage, die sich viele Verkäufer stellen: Soll ich vor dem Verkauf noch sanieren, um einen höheren Preis zu erzielen?
Die Antwort hängt von drei Faktoren ab.
Faktor 1: Die Lage
In einer gefragten Lage wie Schwachhausen oder dem Viertel lohnen sich gezielte Aufwertungen eher als in einer Randlage. Wer in einer schwachen Lage für 50.000 € saniert und 20.000 € mehr erzielt, hat 30.000 € verloren. Wer in einer Toplage für 20.000 € saniert und 40.000 € mehr erzielt, hat gewonnen. Ich sage Ihnen, welcher Fall für Ihr Objekt zutrifft. → Ratgeber: Grundstückspotenzial erkennen
Faktor 2: Der Käufer
Eigennutzer, die einziehen wollen, schätzen eine fertig sanierte Immobilie. Kapitalanleger und Bauträger sanieren oft lieber selbst, und bezahlen deshalb nicht zwingend mehr für eine sanierte Immobilie. Ich weiß, welche Käufergruppe für Ihr Objekt relevant ist.
Faktor 3: Die Maßnahme
Kleine, sichtbare Maßnahmen (neue Fenster, frische Farbe, Badauffrischung) können den Eindruck verbessern ohne hohe Kosten. Große strukturelle Maßnahmen (Fassadendämmung, Heizungstausch, Dachsanierung) rechnen sich beim Verkauf fast nie vollständig.
Meine Faustregel: Überlegen Sie immer gut, in welcher Lage Sie wie viel Geld bei einer Sanierung investieren. Wohnen Sie in einer nicht so gefragten Lage, wo die Quadratmeterpreise niedrig liegen, wird Ihnen keiner den goldenen Wasserhahn bezahlen. In guter Lage sieht das anders aus, aber auch da gilt: erst rechnen, dann handeln.
Was Käufer beim Erwerb älterer Immobilien beachten müssen
Wenn Sie auf der Käuferseite sind oder eine Immobilie erben: Hier sind die wichtigsten Punkte, bevor Sie unterschreiben.
Prüfen Sie den Energieausweis genau Die Energieklasse gibt einen ersten Hinweis auf den energetischen Zustand. Klasse A+ bis B: gut. Klasse C bis D: durchschnittlich, Sanierung mittelfristig sinnvoll. Klasse E bis H: Sanierungsbedarf, Kosten einkalkulieren.
Lassen Sie die Geschossdeckendämmung prüfen Das ist die häufigste Sanierungspflicht, die beim Kauf übergeht. Lassen Sie sich vor dem Kauf bestätigen, ob diese Pflicht bereits erfüllt ist, oder kalkulieren Sie die Kosten in Ihren Kaufpreis ein.
Fragen Sie nach der Heizungsanlage Wie alt ist die Heizung? Wann wurde sie zuletzt gewartet? Eine Heizung kurz vor dem Lebensende bedeutet: Sie werden bald ersetzen müssen, und dann gilt die 65-%-Regelung. Das sind keine Kleinigkeiten.Lassen Sie sich eine Energieberatung machen Für komplexere Objekte lohnt sich eine professionelle Energieberatung vor dem Kauf. Das kostet einige hundert Euro, kann aber zehntausende in der richtigen Verhandlung einsparen.
Sanierungspflicht und Kaufvertrag: was rein muss
Weder Verkäufer noch Käufer können die gesetzlichen Sanierungspflichten vertraglich wegverhandeln. Was das GEG vorschreibt, gilt, egal was im Kaufvertrag steht.
Was aber im Kaufvertrag sinnvoll geregelt werden kann:
- Wer trägt die Kosten für noch nicht erfüllte Pflichten (Geschossdecke, Rohrdämmung)?
- Übergabezeitpunkt und Zustand der Heizungsanlage
- Offenlegung aller bekannten energetischen Mängel
Arglistige Täuschung vermeiden Wenn Sie als Verkäufer wissen, dass die Heizung in zwei Jahren getauscht werden muss, weil sie alt und ineffizient ist, und Sie das verschweigen, riskieren Sie nach dem Verkauf rechtliche Probleme. Transparenz schützt Sie. Ich helfe Ihnen, die richtigen Formulierungen zu finden. → Ratgeber: Schwarzbau & rechtliche Risiken
Sonderfall: Denkmalschutz und Sanierungspflicht
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie in Bremen besitzt, hat eine besondere Situation: Die energetischen Anforderungen des GEG können mit den Auflagen des Denkmalschutzes kollidieren.
In solchen Fällen gibt es Ausnahmen und Erleichterungen. Das GEG sieht explizit vor, dass Denkmalschutzauflagen berücksichtigt werden. Was konkret gilt, hängt vom Einzelfall ab, und sollte vor dem Verkauf mit dem zuständigen Denkmalschutzamt und einem Energieberater geklärt werden.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht beim Immobilienverkauf
Muss ich vor dem Verkauf mein Haus dämmen?
Nein. Als Verkäufer sind Sie nicht verpflichtet, vor dem Verkauf energetisch zu sanieren. Die Pflichten zur Dämmung der Geschossdecke und zur Rohrdämmung gehen beim Verkauf auf den Käufer über.
Muss ich die Heizung tauschen, bevor ich verkaufe?
Nein, solange die bestehende Heizung noch funktioniert. Eine Tauschpflicht entsteht nicht allein durch den Verkauf, sondern erst wenn eine neue Heizung eingebaut werden soll.
Beeinflusst ein schlechter Energieausweis den Verkaufspreis?
Ja. Käufer rechnen die zu erwartenden Sanierungskosten in ihr Angebot ein. Wie stark der Preis davon beeinflusst wird, hängt von Lage und Käufergruppe ab. Ich bewerte das für Ihr konkretes Objekt.
Was kostet die Dämmung der obersten Geschossdecke?
Je nach Fläche und Methode zwischen ca. 3.000 und 8.000 €. Das ist eine der günstigsten energetischen Maßnahmen, und gehört zu den häufigsten Sanierungspflichten, die beim Kauf übergehen.
Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert?
Viele Maßnahmen werden durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert. Das ist für den Käufer relevant, und kann als Verkaufsargument genutzt werden: „Hier gibt es noch Förderungspotenzial.”
Gilt die Sanierungspflicht auch für Eigentumswohnungen?
Teilweise. Bei Eigentumswohnungen liegt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizungsanlage) bei der Eigentümergemeinschaft, nicht beim einzelnen Wohnungseigentümer allein. Was beschlossen wurde und was noch aussteht, steht in den WEG-Protokollen. → Lexikon: Hausgeld
Unsicher, was für Ihr Objekt gilt? Rufen Sie mich an.
Die Sanierungspflichten beim Immobilienverkauf sind konkreter und planbarer als die meisten denken, aber sie müssen für jedes Objekt individuell eingeschätzt werden. Ich schaue mir Ihre Immobilie an, prüfe den Energieausweis und sage Ihnen, was auf Sie zukommt und wie Sie damit beim Verkauf umgehen.
Kostenlos. Unverbindlich. Persönlich.