Wusstest du, dass ein nicht genehmigter Anbau aus den Achtzigern heute dazu führen kann, dass die Bank des Käufers die Finanzierung verweigert – und der Notartermin platzt? Oder dass du als Verkäufer für einen Schwarzbau haftbar gemacht werden kannst, den nicht du, sondern dein Vorgänger gebaut hat? Schwarzbauten sind in deutschen Immobilien häufiger als die meisten denken – und beim Verkauf ein echtes Problem, wenn man nicht weiß, wie man damit umgeht. Ich bin Markus Berlik, Immobilienmakler in Bremen seit 1996. In diesem Ratgeber erkläre ich, was ein Schwarzbau rechtlich bedeutet, welche Konsequenzen drohen, was du beim Verkauf angeben musst – und wie ein Verkauf trotz Schwarzbau möglich ist.
Ein Schwarzbau ist jede bauliche Anlage oder Veränderung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder vorgenommen wurde. Das klingt dramatisch – und kann es sein. Aber oft sind Schwarzbauten das Ergebnis von Unwissenheit, Gleichgültigkeit oder dem Glauben, dass eine Kleinigkeit keine Genehmigung braucht.
Typische Schwarzbauten in Bremer Bestandsimmobilien:
Warum das beim Verkauf zum Problem wird: Banken finanzieren nur das, was auch genehmigt ist. Ein Haus mit 150 m² laut Exposé, das in der Bauakte nur 120 m² ausweist, bekommt von der Bank nur für 120 m² eine Finanzierung. Das reißt ein Loch in die Kalkulation des Käufers – und der springt ab.
Hier ist die unbequeme Wahrheit, die ich direkt anspreche: Schwarzbauten sind kein Kavaliersdelikt. Die Konsequenzen können erheblich sein – für dich als Verkäufer, aber auch für den Käufer, wenn er unwissentlich einen Schwarzbau erwirbt.
Mögliche Konsequenzen für Verkäufer:
Bußgelder
Wer einen Schwarzbau errichtet oder geduldet hat, kann mit einem Bußgeld belegt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes – in Bremen bis in den fünfstelligen Bereich.
Abrissverfügung
Im schlimmsten Fall ordnet die Baubehörde den Abriss des nicht genehmigten Bauteils an. Das ist selten, aber nicht ausgeschlossen – besonders wenn der neue Eigentümer selbst eine Baugenehmigung beantragt und dabei der Schwarzbau auffliegt.
Rückabwicklung des Kaufs
Wenn der Verkäufer einen Schwarzbau verschweigt und der Käufer ihn nach dem Kauf entdeckt, kann er Schadensersatz verlangen und unter Umständen die Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern. Der Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung.
Strafrechtliche Konsequenzen
In schwerwiegenden Fällen – etwa wenn durch einen Schwarzbau Menschen gefährdet wurden oder ein Todesfall eingetreten ist – sind nicht nur Geldstrafen, sondern tatsächlich Gefängnisstrafen möglich. Das ist die Extremform, aber sie existiert und ich spreche sie direkt an, weil sie real ist.
Was du als Käufer eines Schwarzbaus riskierst: Der neue Eigentümer übernimmt die Verantwortung für den Schwarzbau – auch wenn er ihn nicht gebaut hat. Das bedeutet: Er muss die Genehmigung nachträglich beantragen oder, wenn das nicht möglich ist, mit dem Abriss rechnen.
Die Pflicht zur Offenbarung gilt auch hier klar und eindeutig:
Du musst alle dir bekannten Schwarzbauten beim Verkauf angeben.
Das gilt unabhängig davon, wer den Schwarzbau gebaut hat – du, dein Vorgänger oder der Eigentümer vor zwanzig Jahren. Wenn du es weißt, musst du es sagen.
Was „wissen” in diesem Kontext bedeutet: Gerichte legen den Maßstab weit aus. Wer ein Haus mit einem offensichtlichen Wintergarten kauft und verkauft, ohne je gefragt zu haben, ob der genehmigt ist, handelt fahrlässig. Bei Häusern, die Jahrzehnte in Familienbesitz waren, ist besonders Vorsicht geboten: Was damals „kurz angebaut” wurde, ist heute Verantwortung des Verkäufers.
Was im Kaufvertrag stehen muss:
Ein Schwarzbau ist kein automatisches Verkaufshindernis. Es gibt verschiedene Wege, wie du damit umgehen kannst – und ich sage dir ehrlich, welcher in deiner Situation sinnvoll ist.
Option 1: Nachträgliche Baugenehmigung beantragen
Das ist der sauberste Weg. Wenn der Schwarzbau den heutigen baurechtlichen Anforderungen entspricht – Abstände, Bebauungsplan, Statik – kann eine nachträgliche Genehmigung beantragt werden. Das kostet Zeit und Geld, macht das Objekt aber vollständig verkehrsfähig.
Wie lange dauert das?
In Bremen: mehrere Wochen bis Monate. Plane ausreichend Zeit vor dem geplanten Verkauf ein.
Was kostet das?
Architekten- und Behördengebühren: je nach Umfang ca. 1.000 bis 5.000 €. Deutlich günstiger als ein geplatzter Notartermin.
Option 2: Transparente Offenlegung ohne Sanierung
Wenn eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich oder zu aufwendig ist, kann das Objekt mit korrekt dokumentiertem Schwarzbau verkauft werden. Der Preis wird entsprechend angepasst, der Käufer wird vollständig informiert.
Das funktioniert – wenn der Käufer ein Investor oder Bauträger ist, der das Objekt ohnehin sanieren oder abreißen will. Es funktioniert weniger gut bei Eigennutzern, die eine Bankfinanzierung brauchen.
Option 3: Rückbau des Schwarzbaus
In manchen Fällen – besonders bei kleineren Bauteilen – ist ein Rückbau vor dem Verkauf die einfachste Lösung. Was weg ist, kann nicht zum Problem werden. Das klingt radikal, ist aber manchmal die pragmatischste Option.
Option 4: Verkauf an Bauträger als Entwicklungsprojekt
Wenn das Gebäude ohnehin Sanierungsbedarf hat und das Grundstück wertvoll ist, kann ein Verkauf als Entwicklungsprojekt an einen Bauträger sinnvoll sein. Der Bauträger übernimmt alle baurechtlichen Fragen – und zahlt für das Grundstückspotenzial, nicht für das bestehende Gebäude. → Ratgeber: Grundstückspotenzial erkennen
Bevor du irgendetwas entscheidest, besorge die Bauakte deines Objekts. Das ist der erste Schritt.
Was ist die Bauakte? Die Bauakte enthält alle genehmigten Baupläne, Baugenehmigungen und Baubeschreibungen für dein Objekt. Sie liegt beim Bauaktenarchiv der zuständigen Baubehörde – in Bremen beim Stadtamt.
Was du in der Bauakte prüfst:
Wie du die Bauakte bekommst: Als Eigentümer hast du das Recht auf Einsicht in die Bauakte deines Objekts. Du kannst beim Bauamt direkt anfragen oder einen Architekten beauftragen, der die Prüfung übernimmt.
Ich besorge das für dich. Die Bauakte zu ordern und zu prüfen ist Teil meiner Arbeit als Makler. Du musst nicht selbst zum Amt. → Haus verkaufen Bremen
Das ist der praktischste Punkt für den Verkaufsprozess: Banken finanzieren nur genehmigtes Eigentum.
Was das konkret bedeutet: Wenn dein Haus laut Bauakte 120 m² Wohnfläche hat, du im Exposé aber 150 m² angibst – weil der Dachausbau nie genehmigt wurde – dann rechnet die Bank des Käufers auf Basis von 120 m². Das Haus hat für die Bank einen anderen Wert als für den Käufer. Die Differenz muss der Käufer aus eigener Tasche decken – oder er springt ab.
Was Verkäufer daraus lernen sollten: Wer beim Verkauf die falsche Wohnfläche angibt – auch unwissentlich – haftet dafür. Ich stelle sicher, dass alle Angaben im Exposé und Kaufvertrag mit der genehmigten Bauakte übereinstimmen. Das schützt dich und den Käufer. → Lexikon: Wohnflächenberechnung
Was viele nicht wissen: Du kannst für einen Schwarzbau haftbar gemacht werden, den du selbst nie gebaut hast.
Wie das möglich ist: Du kaufst ein Haus mit einem Wintergarten. Der war schon da, als du eingezogen bist. Du hast nie gefragt, ob er genehmigt ist. Jetzt verkaufst du – und gibst den Wintergarten als Wohnfläche an. Der Käufer bekommt keinen Kredit dafür. Jetzt bist du in der Erklärungsnot.
Die Regel: Wer eine Immobilie verkauft, ist verantwortlich für den Zustand der Bauakte zum Zeitpunkt des Verkaufs – unabhängig davon, wer was gebaut hat. Das bedeutet: Prüfe die Bauakte immer, bevor du verkaufst. Auch wenn du glaubst, alles zu wissen.
Besonders relevant bei:
Kann ich ein Haus mit Schwarzbau verkaufen?
Ja – aber nur mit vollständiger Offenlegung. Der Käufer muss über alle bekannten nicht genehmigten Bauteile informiert werden. Transparenz schützt dich vor späteren Haftungsansprüchen.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Kauf einen Schwarzbau entdeckt?
Wenn du Kenntnis hattest und geschwiegen hast: Schadensersatz, mögliche Rückabwicklung des Kaufs, strafrechtliche Konsequenzen in schwerwiegenden Fällen. Der Gewährleistungsausschluss schützt dich nicht bei arglistiger Täuschung.
Wie finde ich heraus, ob mein Haus Schwarzbauten hat?
Durch Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauamt. Ich besorge die Bauakte und prüfe sie für dich vorab.
Was kostet eine nachträgliche Baugenehmigung in Bremen?
Architekten- und Behördengebühren: je nach Umfang ca. 1.000 bis 5.000 €. Dazu kommt die Bearbeitungszeit von mehreren Wochen bis Monaten.
Verjähren Schwarzbauten irgendwann?
Das ist eine häufige Frage – und die Antwort ist: teilweise. In manchen Bundesländern gibt es Verjährungsfristen für bauordnungsrechtliche Verstöße. In anderen gilt: Was gebaut wurde, bleibt ein Verstoß. In Bremen gilt grundsätzlich: Prüfe das im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt. Als Makler kann ich dir keine Rechtsberatung geben, aber ich sage dir, wann du einen Anwalt brauchst.
Beeinflusst ein Schwarzbau die Grunderwerbsteuer?
Nein direkt – die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis. Aber wenn der Kaufpreis wegen des Schwarzbaus niedriger angesetzt werden muss, ist die Steuerbelastung entsprechend geringer. → Lexikon: Grunderwerbsteuer Bremen
Du vermutest oder weißt, dass in deiner Immobilie ein Schwarzbau steckt – und willst wissen, was das für den Verkauf bedeutet? Ruf mich an. Ich kenne diese Situation aus jahrzehntelanger Praxis in Bremen. Ich besorge die Bauakte, prüfe den Befund und sage dir, welcher Weg für dein Objekt sinnvoll ist.
Kostenlos. Unverbindlich. Persönlich.
