Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Klingt neutral – ist es aber oft nicht.
Jeder Miterbe hat anteilig Rechte an der Immobilie. Das bedeutet: Niemand kann alleine entscheiden. Weder verkaufen, noch vermieten, noch sanieren. Alle müssen zustimmen – oder es kommt zum Streit.
Was in Erbengemeinschaften regelmäßig schiefgeht:
Unterschiedliche Interessen. Der eine will schnell verkaufen – Geld braucht er, die Immobilie nützt ihm nichts. Der andere will das Elternhaus behalten, vielleicht selbst einziehen. Der dritte wohnt in München und hat schlicht keine Kapazität für lange Verhandlungen. Drei Personen, drei Meinungen, ein Objekt.
Unterschiedliche Einschätzungen zum Wert. „Das Haus ist mindestens 600.000 wert, der Opa hat 40 Jahre dran gebaut." Diese Aussage höre ich oft. Die Realität des Marktes sieht manchmal anders aus. Wer seinen eigenen Wert überschätzt, blockiert den Verkauf – und alle zahlen drauf.
Erinnerungen und Emotionen statt Zahlen. Das Kinderzimmer, der Garten, die Küche der Mutter – das ist kein neutrales Produkt. Und das macht rationale Entscheidungen schwer. Ich verstehe das. Aber ich helfe dabei, Emotionen und Geschäft zu trennen – ohne die Emotionen wegzureden.
Unklare rechtliche Situation. Ist das Erbe überhaupt angenommen? Gibt es ein Testament? Wer ist im Grundbuch? Was ist mit Schulden des Erblassers? Diese Fragen müssen vor einem Verkauf geklärt sein. → Lexikon: Grundbuchauszug
Zeitdruck durch laufende Kosten. Eine leerstehende Immobilie kostet Geld: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Nebenkosten, eventuelle Instandhaltung. Wer nichts entscheidet, zahlt trotzdem.
Ich bin kein Anwalt – aber ich kenne die rechtlichen Grundlagen, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Bremen relevant sind. Und ich sage dir, wann du einen Anwalt oder Notar brauchst.
Erbschein oder notarielles Testament Bevor du irgendetwas mit der Immobilie machen kannst, braucht ihr einen Erbschein – oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das ist der Nachweis, dass ihr tatsächlich die Erben seid. Ohne diesen Nachweis macht kein Notar einen Kaufvertrag.
Grundbuchumschreibung Die Immobilie steht noch auf den Namen der verstorbenen Person. Für den Verkauf muss die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen werden. Das kostet Zeit – plant mehrere Wochen ein. Die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist gebührenfrei. → Lexikon: Grundbuchauszug
Erbschaftsteuer Je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert kann Erbschaftsteuer anfallen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € – wer selbst in der geerbten Immobilie wohnt, kann unter Umständen steuerfrei erben. Ich gebe dir eine erste Einschätzung, aber für konkrete Steuerfragen empfehle ich einen Steuerberater.
Spekulationssteuer Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft wird, kann Spekulationssteuer anfallen – es sei denn, der Erblasser hat selbst darin gewohnt. Die Haltefrist des Erblassers wird angerechnet. In vielen Fällen ist kein Problem – aber es muss geprüft werden. → Lexikon: Spekulationssteuer
Verkauf nur mit Zustimmung aller Miterben Ein Verkauf ist nur möglich, wenn alle Miterben zustimmen. Kein Miterbe kann alleine verkaufen – und kein Miterbe kann alleine blockieren, ohne Konsequenzen zu riskieren. Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können, erkläre ich weiter unten.
Vorkaufsrecht prüfen In manchen Fällen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht – zum Beispiel wenn eine vermietete Wohnung verkauft werden soll. Das muss vor dem Verkauf geprüft werden. → Lexikon: Vorkaufsrecht
Das ist die Frage, die viele nicht stellen wollen – aber stellen müssen.
Wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert, hat die Erbengemeinschaft grundsätzlich zwei Optionen:
Option 1: Auseinandersetzungsklage / Teilungsversteigerung Wer den Verkauf erzwingen will, kann eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.
Das klingt nach einer Lösung. Ist es aber oft eine schlechte. Bei Teilungsversteigerungen erzielen Immobilien erfahrungsgemäß deutlich weniger als beim regulären Verkauf – oft 20 bis 30 % unter Marktwert. Alle verlieren Geld, nur damit der Streit ein Ende hat.
Option 2: Einigung durch Moderation Ich erlebe es regelmäßig: Was als unüberbrückbarer Familienkonflikt beginnt, lässt sich durch ein neutrales Gespräch auflösen. Nicht immer – aber öfter als gedacht. Wenn ich als neutraler Dritter den Marktwert erkläre, den Prozess strukturiere und zeige, was ein Nicht-Verkauf die Gemeinschaft monatlich kostet, ändert sich die Dynamik oft.
Mein Rat: Versucht die Einigung, bevor ihr einen Anwalt einschaltet. Das spart Zeit, Geld und Familienfrieden.
Bevor ich irgendetwas berechne oder vermarkte, prüfe ich: Gibt es einen Erbschein oder ein notarielles Testament? Wer ist im Grundbuch? Sind alle Miterben erreichbar und grundsätzlich einigungswillig? Erst wenn die Basis stimmt, machen die nächsten Schritte Sinn.
Ich schaue mir die Immobilie an und ermittle den realistischen Marktwert – auf Basis aktueller Vergleichsdaten aus Bremen. Nicht was ihr euch wünscht, nicht was die Bank schätzt: was der Markt heute bezahlt. Das schafft eine gemeinsame Grundlage für alle Miterben. → Zur kostenlosen Immobilienbewertung
Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauakte, Wohnflächenberechnung – ich besorge alles, was für den Verkauf und den Notar benötigt wird. Gerade bei älteren Immobilien fehlen oft Unterlagen. Das löse ich.
Ich kommuniziere transparent mit allen Beteiligten – auch wenn sie in verschiedenen Städten oder Ländern leben. Ich erkläre den Prozess, die Marktlage und die Konsequenzen von Nicht-Entscheidungen. Klar, ruhig, ohne Druck.
Wenn die Einigung steht, vermarkten wir das Objekt professionell: Fotos, 360-Grad-Rundgang, Exposé, Vermarktung über alle relevanten Kanäle in Bremen. Das Ziel ist der bestmögliche Preis – für alle Erben.
Kaufvertrag geprüft, Notartermin organisiert, Erlös aufgeteilt. Alle Miterben müssen beim Notar zustimmen oder können sich durch Vollmacht vertreten lassen.
Das geerbte Elternhaus ist in den meisten Fällen keine neutrale Transaktion. Es ist das Haus, in dem man aufgewachsen ist. Jede Entscheidung – Preis, Käufer, Übergabezeitpunkt – wird durch Emotionen beeinflusst. Ich nehme das ernst. Ich gehe respektvoll mit dem Lebenswerk der Eltern um – und sorge gleichzeitig dafür, dass die wirtschaftliche Entscheidung rational getroffen wird.
Viele geerbte Immobilien in Bremen stammen aus den Fünfzigern, Sechzigern oder Siebzigern. Alte Heizung, veraltete Elektrik, möglicherweise Asbest in Böden oder Fassaden. Das muss vor dem Verkauf bekannt sein – nicht weil es den Verkauf verhindert, sondern weil Verschweigen teuer werden kann. → Ratgeber: Asbest im Haus
Hat der Erblasser irgendwann einen Wintergarten angebaut? Eine Garage errichtet? Das muss in der Bauakte stehen. Was nicht genehmigt ist, kann die Finanzierung des Käufers gefährden. Ich prüfe das vorab. → Ratgeber: Schwarzbau & rechtliche Risiken
Wenn die geerbte Immobilie vermietet ist, übernimmt die Erbengemeinschaft den bestehenden Mietvertrag. Ein Verkauf ist möglich – Käufer tritt in den Mietvertrag ein. Bei Eigenbedarf gelten Fristen und gesetzliche Voraussetzungen. → Ratgeber: Eigenbedarfskündigung
Manchmal ist das Grundstück unter einem älteren Haus mehr wert als das Haus selbst. Besonders in gefragten Lagen wie Schwachhausen oder Oberneuland kann das Bebauungspotenzial den Abriss wirtschaftlich sinnvoll machen. Das prüfe ich bei jeder Bewertung. → Ratgeber: Grundstückspotenzial erkennen
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen? Ja. Eine Immobilie kann nur verkauft werden, wenn alle Miterben zustimmen. Kein Miterbe kann alleine verkaufen – und kein Miterbe kann den Verkauf dauerhaft blockieren, ohne rechtliche Konsequenzen zu riskieren (Teilungsversteigerung).
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht erreichbar ist? Das ist ein reales Problem. Wenn ein Miterbe unauffindbar ist, kann unter Umständen ein Abwesenheitspfleger bestellt werden. Das ist ein rechtlicher Prozess – ich empfehle hier frühzeitig einen Anwalt.
Können Miterben ihren Anteil verkaufen? Ja. Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil separat verkaufen – allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das wird in der Praxis aber selten genutzt. → Lexikon: Vorkaufsrecht
Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie? Länger als ein normaler Verkauf – wegen der rechtlichen Vorarbeiten (Erbschein, Grundbuchumschreibung) und der Abstimmung unter den Miterben. Realistisch: 4 bis 8 Monate. Mit guter Vorbereitung auch schneller.
Was kostet uns der Makler bei einer Erbimmobilie? Dasselbe wie beim normalen Verkauf: Die Maklerprovision beträgt maximal 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) für den Verkäufer. Bewertung, Unterlagenbeschaffung und Vermarktung sind im Paket. → Ratgeber: Maklerprovision Bremen
Können wir die Immobilie auch behalten und vermieten? Ja – aber das erfordert ebenfalls die Einigung aller Miterben. Und es bedeutet: gemeinsame Verwaltung, gemeinsame Entscheidungen, gemeinsame Haftung. In der Praxis funktioniert das auf Dauer selten gut, wenn die Miterben unterschiedliche Interessen haben.
Was ist besser: selbst einziehen oder verkaufen? Das kommt auf die Gesamtsituation an. Ein Miterbe, der einziehen will, muss die anderen auszahlen – zum Marktwert. Ich berechne, was das bedeutet, und sage dir ehrlich, welche Option wirtschaftlich sinnvoller ist.
